Nueva oferta comercial de la capital alavesa
Vitoria es la segunda capital de provincia del País Vasco más habitada (216.852 habitantes, según el censo de 2001), y la de mayor crecimiento en el período comprendido entre 1991 y 2001 (0,52%), superior a la de la comunidad autónoma a la que pertenece, que presenta un resultado negativo (0,10%), similar a la media española (0,51%). El Boulevard de Vitoria-Gasteiz es una oportunidad de negocio en esta dinámica y rica capital de provincia.
El Boulevard de Vitoria-Gasteiz, proyecto que desarrolla ING junto con Eroski e Inalco (asociación de comerciantes local), se desarrolla sobre un solar donde confluye la avenida del Cantábrico con la calle Zaramaga, en pleno centro del municipio, y que por sus características se describe como un centro comercial regional urbano.
Vitoria tiene una renta per cápita alta. Además, con las amplias zonas verdes que se han venido desarrollando y la baja tasa de paro, Vitoria aparece reiteradamente como una de las ciudades con más calidad de vida de España.
Características del desarrollo
El centro comercial tendrá 80.000 m2 de superficie bruta alquilable (SBA), y está compuesto por tres plantas comerciales (baja, primera y segunda, representadas en las figuras 1, 2 y 3). Los arquitectos han diseñado unas 4.000 plazas de aparcamiento.
Fig. 1. Planta baja.
Fig. 2. Planta primera.
Fig. 3. Planta segunda.
El desarrollo se apoyará en las tres clásicas locomotoras comerciales: alimentación (hipermercado de 17.500 m2), moda (con el Grupo Inditex como ancla comercial) y ocio (12 salas de cine), que junto con otras importantes medianas superficies (Media Marka, con 5.000 m2; Aki, con 8.000 m2, y Toys 'R' Us, con 2.500 m2) constituyen el corazón del proyecto.
Competencia actual y futura
En Vitoria existen cuatro centros comerciales, dos de los cuales no supondrán un riesgo para este desarrollo por la escasa SBA de ambos (Dendaraba posee 5.000 m2 y Eroski Vitoria, 13.300 m2).
La competencia del Boulevard de Vitoria-Gasteiz se sitúa en los siguientes emplazamientos:
* Gorbeia. Inaugurado en 2001, es un centro comercial periférico fundamentado en un hipermercado. Tiene 60.000 m2 de SBA y 3.500 plazas de aparcamiento (17,08 m2 SBA/plaza). Cuenta con el Grupo Inditex, Aki, Decathlon, Norauto y 14 salas de cine como locomotoras comerciales.
* Lakua. Inaugurado en 2001, es un centro comercial urbano. Tiene 17.500 m2 de SBA y 500 plazas de aparcamiento (35 m2 SBA/plaza). Su locomotora es un supermercado Sabeco (2.500 m2) y 9 salas de cine.
Evidentemente, las calles comerciales tradicionales de la ciudad son otra competencia a considerar.
Planos de ubicación
Localización y accesos
El centro comercial proyectado será fácilmente accesible externamente a través de cuatro distintas entradas al aparcamiento (emplazadas en la Travesía Norte y calles Portal de Gamarra y Zaramaga) y otras cuatro peatonales situadas en esta última (fig. 4).
Fig. 4. Localización y accesos.
Área de influencia
El área de influencia a continuación referida (fig. 5) incluye los municipios más importantes próximos al desarrollo, lo que no significa que queden plenamente afectados por él:
Fig. 5. Área de influencia.
Fig. 6. Habitantes influenciados por el nuevo desarrollo comercial en el año de su inauguración (2003).
Área primaria (0-10 minutos)
La ciudad de Vitoria.
Área secundaria (10-20 minutos)
Aretxabaleta, Mondragón y Miranda de Ebro.
Área terciaria (20-30 minutos)
Abadiño, Alsasua, Amurrio, Bergara, Durango, Elorrio, Haro, Llodio y Medina de Pomar.
Se estima, por tanto, una población de unos 475.000 habitantes teóricamente influenciados, según los datos correspondientes a 2003.
Viabilidad del proyecto
Fig. 7. Habitantes influenciados en el año de inauguración del centro comecial (2003).
Ingresos disponibles y gasto medio
A modo de referencia general, se observa que los residentes del País Vasco tienen unos ingresos y un consumo mayor que la media de la población en España.
Para analizar la viabilidad de una oficina de farmacia en el Boulevard de Vitoria-Gasteiz, aplicaremos el IPC y el incremento en el gasto general de consumo sobre la Encuesta Continua de Presupuestos Familiares de 1999. La cifra obtenida se corrige en función de distintos parámetros que tienen en consideración las características del desarrollo estudiado, su emplazamiento y la competencia existente.
De todo ello, podemos llegar a las siguientes conclusiones:
* El gasto captable máximo estimado o facturación para una oficina de farmacia se situaría sobre los 925.000 euros/año.
* El dato anterior implicaría que, para atender de forma adecuada a la clientela de la oficina de farmacia en cuestión, sería conveniente una superficie aproximada de 125 m2.
* Se calcula un arrendamiento máximo en torno a los 28 euros/m2/mes (más gastos comunes estimados en 7,50 euros/m2/mes).
Advertencia. La ubicación es un factor fundamental en la apertura, el funcionamiento y la rentabilidad de la oficina de farmacia. Los nuevos horizontes económicos de la profesión, así como los interrogantes que planean sobre su futuro, aconsejan evaluar todos los factores que influyen en la viabilidad de una nueva farmacia. En esta sección, el autor desarrolla estudios sobre la rentabilidad de la inversión realizada cuando se elige una zona geográfica para instalar una oficina de farmacia real o imaginaria. Offarm advierte que, en los ejemplos reales estudiados, los datos que se aportan sólo tienen un carácter orientativo, por lo que pueden estar sujetos a otras interpretaciones.
Bibliografía general
Equipo del Centro de Economía Pública de la Fundación BBV. Renta Nacional de España y su distribución provincial. Serie homogénea (tomos I, II y Síntesis). Bilbao: Fundación BBV, 1999.
INE. Censo de población 1991 y 2001.
INE. Encuesta Continua de Presupuestos Familiares 1999.
Servicio de Estudios de "la Caixa". Anuario Económico de España 2002. Barcelona: Fundación "la Caixa", 2002.
Servicios de Estudios de "la Caixa". Anuario Social de España 2003. Barcelona: Fundación "la Caixa", 2003.