Toledo es la segunda capital de provincia más habitada de Castilla-La Mancha (68.382 habitantes según censo de 2001), ocupando también el segundo puesto en crecimiento anual (0,62% anual) en el período 1991-2001. El crecimiento de esta comunidad autónoma fue del 0,62%, frente al aumento del 0,51% del país.
Emplazado en una ubicación privilegiada, sobre un terreno de 135.000 m2, Parque Algaraba es un permanente escaparate ante los coches que circulan por la carretera nacional 401.
En la promoción del conjunto comercial se invertirán unos 50 millones de euros de forma directa y otros 15 de forma indirecta. Los puestos de trabajo que creará el complejo serán 575 directos y 1.500 indirectos, por lo que se trata de un foco de consumo interesante por sí mismo.
Características del desarrollo
Próximo a la población toledana de Olías del Rey, Parque Algaraba desarrollará los siguientes edificios:
Un centro comercial en dos alturas. La planta baja (11.200 m2 de SBA) (fig. 1), cuya locomotora comercial es un hipermercado de unos 3.500 m2 de sala de ventas, dispone de una serie de medianas superficies y de distintos locales comerciales. En la planta superior (10.700 m2 de SBA) (fig. 2) la locomotora son los cines proyectados sobre 4.000 m2 de SBA.
Fig. 1. Planta baja.
Fig. 2. Planta alta.
Una superficie de 2.600 m2 de free standings.
Medianas superficies exteriores, cuya superficie reservada es de 12.000 m2 de SBA.
En consecuencia, el conjunto tiene unos 35.000 m2 de SBA, masa crítica suficiente como para ejercer de imán comercial sobre la población cercana.
El aparcamiento dispondría de unas 2.900 plazas sobre rasante (12,1 m2 SBA/plaza).
Competencia actual y futura
En la provincia de Toledo existen pocas grandes superficies. Sin embargo, al sur de la Comunidad de Madrid hay una serie de centros comerciales que competirían con el desarrollo que analizamos, y que también se incluyen en la relación que sigue:
Nuevo Centro (Toledo). Inaugurado en 1991, es un centro comercial urbano pequeño. Tiene 10.200 m2 SBA, de los que 2.000 m2 son del supermercado Alcosto. Dispone de 100 plazas de aparcamiento (102 m2 SBA/ud. parking). En 2001 tuvo 1,6 millones de visitantes.
Zoco Europa (Toledo). Inaugurado en 1997, es un centro comercial urbano pequeño. Tiene 6.800 m2 de SBA, ocupando el supermercado Alcosto 2.700 m2. Otras insignias comerciales de este centro son Imaginarium, Offi Tienda, Nectar y Pica Pica.
E. Leclerc Aranjuez (Aranjuez). Inaugurado en 1999, es un centro comercial semiurbano fundamentado en un hipermercado. Tiene 6.700 m2 de SBA, de los que 5.800 m2 son del propio hipermercado. Dispone de 560 plazas de aparcamiento (11,9 m2 SBA/ud. parking). En su escasa galería destaca Submarine y Oro Plus.
El Ferial (Parla). Inaugurado en 1995, es un centro comercial semiurbano grande. Tiene 24.200 m2 de SBA, con Carrefour (14.000 m2), Norauto (1.500 m2), Los Telares (800 m2) y Munidinido (468 m2) como locomotoras comerciales. Dispone de 1.700 plazas de aparcamiento (14,2 m2 SBA/ud. parking). En su galería están presentes, además, Springfield, Bodybell y Benetton.
Parque Oeste Alcorcón (Alcorcón). Inaugurado en 1994, es un parque comercial periférico. Tiene 143.000 m2 de SBA, siendo las banderas comerciales más conocidas y las superficies que ocupan las referidas a continuación: Alcampo (20.000 m2), Ikea (22.500), Conforama (8.800) , Leroy Merlin (7.800), Decathlon (4.500), Toys R' US (4.200), Urende (4.000), Porceloanosa (3.000) y Kiabi (2.500). Dispone de 5.800 plazas de aparcamiento (24,5 m2 SBA/ud. parking). Es la competencia de medianas superficies más importantes de todo el cono sur de la Comunidad de Madrid.
Las oficinas de farmacia de los municipios afectados, así como las existentes en las calles comerciales de Toledo, supondrían otros competidores naturales del desarrollo estudiado.
Localización y accesos
El centro comercial Parque Algaraba ha sido proyectado para que sea fácilmente accesible por transporte privado por su inmediatez con la carretera nacional 401.
Área de influencia
Está previsto que el centro comercial se inaugure durante el segundo semestre de 2003.
El área de influencia a continuación referida (fig. 3) incluye los municipios más importantes, lo que no significa que queden plenamente afectados por él:
Fig. 3. Área de influencia geográfica.
Área primaria (0-10 minutos)
Bargas.
Área secundaria (10-20 minutos)
Fuensalida, Illescas, Sonseca, Toledo y Torrijos.
Área terciaria (20-30 minutos)
Aranjuez, Ciempozuelos, Fuenlabrada, Getafe, La Puebla de Montalbán, Mora, Navalcarnero, Parla, Pinto, Valdemoro y Yébenes.
Es decir, se estima una población de unos 700.000 habitantes teóricamente influidos por el nuevo centro comercial en el año previsto de inauguración (fig. 4).
Fig. 4. Habitantes teóricamente influidos por el nuevo centro comercial en función del área geográfica del que procedan.
Ingresos disponibles y gasto medio
A modo de referencia general, se observa que los residentes de Castilla-La Mancha tienen un consumo menor que la media de la población en España.
Para analizar la viabilidad de una farmacia en Parque Algaraba se aplican el IPC y el incremento en el gasto general de consumo sobre la Encuesta Continua de Presupuestos Familiares de 1999, para actualizar estos datos a la fecha previsible de inauguración (2003). La cifra obtenida se corrige en función de distintos parámetros que tienen en consideración las características de Parque Algaraba y su emplazamiento.
De todo ello, podemos llegar a las siguientes conclusiones:
El gasto captable máximo estimado o facturación para una oficina de farmacia se situaría sobre los 350.000 euros/año. En la figura 5 se establece el monto de la facturación en función de la proximidad a ella de la clientela.
Fig. 5. Facturación de la oficina de farmacia en función de la proximidad o lejanía de su potencial clientela.
Lo anterior implicaría que para atender de forma adecuada a nuestra clientela sería conveniente una superficie aproximada de 100 m2.
Se sugiere no superar un arrendamiento de 12 euros/m2/mes (más gastos comunes estimados en 7,21 euros/m2/mes).
ADVERTENCIA
La ubicación es un factor fundamental en la apertura, funcionamiento y rentabilidad de la oficina de farmacia. Los nuevos horizontes económicos de la profesión, así como los interrogantes que planean sobre su futuro, aconsejan evaluar todos los factores que influyen en la viabilidad de una nueva farmacia. En esta sección, el autor desarrolla estudios sobre la rentabilidad de la inversión realizada cuando se elige una zona geográfica para instalar una oficina de farmacia real o imaginaria. Offarm advierte que, en los ejemplos reales estudiados, los datos que se aportan sólo tienen un carácter orientativo, por lo que pueden estar sujetos a otras interpretaciones.
Glosario
Free standings
Son naves comerciales aisladas, situadas en mitad de una playa de aparcamiento sobre rasante o en sus laterales. Habitualmente albergan cadenas de restauración o medianas superficies de equipamiento del hogar.
Masa critica comercial
Tamaño y diversidad de oferta comercial procedente de la unión de distintas o complementarias actividades comerciales en un mismo espacio. Esto permite atraer y afianzar a un importante número de clientes.
Equipamiento de la persona
Se denomina así a las tiendas de moda y complementos.
Tamaño del centro comercial
El centro comercial pequeño está comprendido entre 4.001 y 15.000 m2 de SBA, mientras que el grande se sitúa entre los 15.001 y 40.000 m2 de SBA.
Bibliografía general
Equipo del Centro de Economía Pública de la Fundación BBV. Renta Nacional de España y su distribución provincial. Serie homogénea (tomos I, II y síntesis). Bilbao: Fundación BBV, 1999.
INE. Censo de población 1991 y 2001.
INE. Encuesta Continua de Presupuestos Familiares 1999.
Servicios de Estudios de «la Caixa». Anuario Social de España 2003. Barcelona: Fundación «la Caixa», 2003.
Servicio de Estudios de «la Caixa». Anuario Económico de España 2002. Barcelona: Fundación «la Caixa», 2002.